Ako zdaniť prenájom bytu

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti – bytu je príjem zdaniteľný, je predmetom dane z príjmov fyzických osôb za predpokladu, že prenajímateľ nehnuteľnosti je fyzická osoba.

Fyzická osoba, ktorá nieje registrovaná na daňovom úrade ako podnikateľ, je povinná požiadať miestne príslušný daňový úrad o registráciu z dôvodu začatia prenajímania nehnuteľnosti – bytu. Zákonom stanovená lehota na registráciu na daňovom úrade je 30 dní od skončenia mesiaca v ktorom bola nehnuteľnosť – byt prenajatá.

Pokiaľ fyzická osoba nemá živnostenské oprávnenie na prenajímanie nehnuteľností, v prípade prenájmu bytu ide o príležitostný prenájom podľa § 6 odsek 3 zákona o dani z príjmov.

Nájomný vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom bytu je upravený nájomnou zmluvou podľa Občianskeho zákonníka ustanovenia § 685 až § 719 a to aj v príde, že nájomcom nehnuteľnosti – bytu je firma.

Daňovníkom je fyzická osoba – prenajímateľ, ktorá uzatvára zmluvu o nájme nehnuteľnosti alebo jej časti.

Príjmy z prenájmu bytu sa zdaňujú prostredníctvom daňového priznania, typ tlačiva B, podaného po skončení zdaňovacieho obdobia. V daňovom priznaní fyzická osoba uvedie všetky príjmy dosiahnuté za celé zdaňovacie obdobie napr. príjem zo zamestnania + príjem z prenájmu bytu.

Čiastkový základ dane sa vypočíta ako rozdiel medzi príjmami z nájomného a oprávnenými výdavkami. Oprávnené výdavky sú všetky výdavky priamo súvisiace s prevádzkou prenajímaného bytu.

Výdavky sa môžu odpočítať ako:

A. Paušálne výdavky – najjednoduchší spôsob ako vyčísliť oprávnené výdavky súvisiace s prenájmom je uplatniť si paušálne daňové výdavky vo výške 40% z príjmov z prenájmu. Daňovník nemusí dokladovať žiadne náklady súvisiace s  prenájmom. Z príjmov z prenájmu si za zdaňovacie obdobie 2012 odpočíta pevne stanovenú od dane oslobodenú sumu 500,- Eur. Následne paušálne výdavky musí prenajímateľ krátiť rovnakým pomerom, akým je pomer medzi príjmami zníženými o oslobodenú časť t.j. 500,- Eur a sumou celkových príjmov z prenájmu. Prenajímateľ následne vyráta základ dane resp. čiastkový základ dane z ktorého odvedie 19%-nú daň

VÝPOČET:

Príjmy z prenájmu za rok 2012 500 x 12 = 6 00 eur

Paušálne výdavky vo výške 40 percent z príjmov 6 000 x 40% = 2 400 eur

Z celkových príjmov odráta oslobodenú časť 6 000 – 500 = 5 500 eur

Koeficient zníženia príjmov (príjmy znížené o oslobodenú časť / celkové príjmy) – 5 500 : 6 000 =0,91666

Týmto koeficientom vynásobí paušálne výdavky 2 400 x 0,91666 = 2 199,84

Výdavky znížené v rovnakom pomere ako oslobodená časť znížila príjmy. Tieto výdavky uvedie v  daňovník v daňovom priznaní a použije pri výpočte základu dane.
Základ dane 5 500 – 2 199,84 = 3 300,16 eur

Daň z príjmu z prenájmu 3 300,16 x 19% = 627,03 eur

B. Preukázateľné výdavky – daňovník vedie vedie počas celého zdaňovacieho obdobia evidenciu o príjmoch a výdavkoch v časovom slede, hmotnom a nehmotnom majetku, ktoré možno odpisovať a evidenciu o zásobách, pohľadávkach a záväzkoch.

  • ak daňovník nezaradí byt do obchodného majetku – bude si môcť odrátať iba výdavky vynaložené na samotný prenájom ako sú napr. režijné náklady
  • ak daňovník zaradí byt do obchodného majetku – môže uplatňovať aj výdavky súvisiace s nehnuteľnosťou napr. opravy nehnuteľnosti a aj odpisy

Z príjmov z prenájmu si za zdaňovacie obdobie 2012 odpočíta pevne stanovenú od dane oslobodenú sumu 500,- Eur. Následne aj skutočné výdavky musí prenajímateľ krátiť rovnakým pomerom, akým je pomer medzi sumou od dane oslobodenej t.j. 500,- Eur sumou a celkových príjmov z prenájmu. Následne vyráta základ dane resp. čiastkový základ dane z ktorého odvedie 19%-nú daň.

VÝPOČET:

Príjmy z prenájmu za rok 2012 600 x 12 = 7 200 eur

Skutočné výdavky vo výške 3 400 eur

Z celkových príjmov odráta oslobodenú časť 7 200 – 500 = 6 700 eur

Koeficient zníženia príjmov (príjmy znížené o oslobodenú časť / celkové príjmy) – 6 700 : 7 200 = 0,9305

Týmto koeficientom vynásobí skutočné výdavky 3 400 x 0,93055 = 3 163,87 eur

Výdavky znížené v rovnakom pomere ako oslobodená časť znížila príjmy. Tieto výdavky uvedie v  daňovník v daňovom priznaní a použije pri výpočte základu dane.

Základ dane 6 700 – 3 163,87 = 3 536,13 eur

Daň z príjmu z prenájmu 3 536,13 x 19% = 671,84 eur

Za zdaňovacie obdobie 2011 je zo zákona podľa par. 9 odst. 1 písm.i) od dane oslobodená suma do výšky 500,- Euro ročne z úhrnu príjmov z prenájmu. Do konca roka 2010 to bola od dane oslobodená suma vo výške päťnásobku životného minima (894,60 eura).

Príjem z prenájmu je od roku 2011 podľa zákona o dani z príjmov považovaný za pasívny príjem. Preto podľa § 11 nieje možné čiastkový základ dane z prenájmu ponížiť o nezdaniteľné časti dane na daňovníka.

V daňovom priznaní za zdaňovacie obdobie 2011 mohol daňovník posledný krát vykázať daňovú stratu z príležitostného prenájmu. Daňovú stratu daňovník odpočíta počas najviac siedmich bezprostredne po sebe nasledujúcich zdaňovacích období.

Tu nájdete komplexný príklad vyplnenia daňového priznania z príjmov z prenájmu online.

Čo by vás mohlo zaujímať: