Ako zdaniť predaj bytu v roku 2012?
Príjem z predaja bytu rozlišujeme podľa účelu použitia nehnuteľnosti . Ak je byt zaradený v obchodnom majetku firmy, prípadný predaj bytu je príjmom z podnikania.
Príjem z predaja bytu vo vlastníctve fyzickej (súkromnej osoby) patrí medzi ostatné príjmy podľa § 8 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmu v znení neskorších predpisov. Podľa novely zákona o dani z príjmu od 01.01.2011, ktorá rozdelila príjmy na aktívne a pasívne, je príjem z predaja takého bytu príjmom pasívnym a preto nie je už možné uplatniť si nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka. Príjem z predaja bytu sa uvádza v daňovom priznaní typ B.
Pre potreby zákona o dani z príjmu je v § 3 ods 1 písm a) definovaný pojem nehnuteľnosť. Podľa tejto definícii sa nehnuteľnosťou rozumejú nehnuteľnosti, byty, nebytové priestory alebo ich časti
Pri predaji bytu rozlišujeme podľa už citovaného § 8 zákona o dani z príjmu:
1. PRÍJMY Z PREVODU VLASTNÍCKYCH PRÁV k bytu – v tomto prípade ide o príjem z predaja bytu či už zdedeného, darovaného alebo nadobudnutého kúpou, ktorý predávajúci:
- využíval na súkromné účely
- príležitostne prenajímal
- využíval na podnikanie alebo inú samostatnú zárobkovú činnosť ak v čase predaja nehnuteľnosť už nieje zaradená v obchodnom majetku predávajúceho
2. PRÍJMY Z PREVODU ČLENSKÝCH PRÁV DRUŽSTVA – ide o príjem dosiahnutý z prevodu členských práv a povinností v bytovom družstve súvisiaci s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu, ktorý je vo vlastníctve bytového družstva.
Základom dane pre výpočet dane z príjmu z predaja bytu je rozdiel medzi príjmom z predaja a výdavkami – finančnými prostriedkami preukázateľne vynaloženými na technického zhodnotenie a opravu, údržbu bytu, vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom bytu. V prípade, že výdavky sú vyššie ako dosiahnutý príjem z predaja, na rozdiel sa neprihliada. Z toho vyplýva, že pri predaji bytu daňovník nemôže vykázať stratu.
Základ dane = príjem z predaja bytu podľa kúpno predaj.zmluvy – výdavky na zhodnotenie bytu
Výdavky, ktoré si môže predávajúci uplatniť v daňovom priznaní sú:
- kúpna cena bytu, resp. vklad alebo obstarávacia cena podielu ak ide o predaj členských práv družstva napr. predaj družstevného bytu ktorého vlastníkom je bytové družstvo.
- pokiaľ ide o byt získaných dedením alebo darovaním – cena bytu zistená v čase jeho nadobudnutia
- zostatková cena bytu, ktorý bol zahrnutý obchodnom majetku
- finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technického zhodnotenie, opravu a údržbu nehnuteľnosti, výdavky súvisiace s predajom bytu
Príjem z predaja bytu vyplácaný v splátkach
Príjem z predaja bytu sa zahrnie do základu dane až v tom ododobí, v ktorom ho predávajúci prijal bez ohľadu na to, v ktorom zdaňovacom období nadobudol vlastnícke právo k bytu kupujúci.
Príjmy vyplácané v splátkach na základe kúpno-predajnej zmluvy alebo inej zmluvy, ktorou sa prevádza vlastníctvo, prijaté preddavky dohodnuté týmito zmluvami alebo prijaté na základe zmluvy o budúcom predaji alebo inom prevode sa zahŕňajú do základu dane v tom zdaňovacom období, v ktorom boli prijaté.
Výdavky, ktoré prevyšujú príjmy z predaja bytu v tom zdaňovacom období, v ktorom po prvý raz začali plynúť splátky alebo preddavky na predaj bytu alebo členských práv člena družstva, sa môžu uplatniť v tomto zdaňovacom období až do výšky týchto príjmov. Ak tieto splátky plynú ďalej aj v ďalšom zdaňovacom období, postupuje sa rovnako, a to až do výšky celkovej sumy, ktorú možno uplatniť.
Oslobodenie od dani z príjmu
Platiť daň z predaja bytu nemusí každý. Musia byť však splnené zákonom stanovené podmienky aby tento príjem mohol byť považovaných za príjem oslobodený od dane z príjmu.
Od dane z príjmu je oslobodený príjem:
- z predaja bytu nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia bytu preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (poručiteľov) alebo vyradenia z obchodného majetku
- príjem z predaja bytu po uplynutí piatich rokov odo dňa nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku, ak táto nehnuteľnosť bola a v čase predaja už nie je zahrnutá do obchodného majetku
- z predaja bytu, ktorý bol vrátený oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov – ide o prípady vrátenia bytu oprávneným osobám v rámci reštitúcie
- z prevodu členských práv v bytovom družstve súvisiacich s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu, ak daňovník užíval tento byt na bývanie aspoň 5 rokov odo dňa uzavretia nájomnej zmluvu s bytovým družstvom
- získaný nadobudnutím vlastníctva ako náhrada za uvoľnený byt alebo prijatá náhrada za uvoľnený byt a užívateľom bytu od oprávnenej osoby
Pri predaji bytu preukázateľne nadobudnutého do vlastníctva predávajúceho do 31.12.2010 je možné zo zákona využiť ešte jednu možnosť oslobodenia príjmu od dane. Ide o splnenie podmienky trvalého pobytu predávajúceho po dobu najmenej dvoch rokov pred predajom bytu. Pre byty nadobudnuté do vlastníctva po 31.12.2010 túto podmienku už využiť nieje možné. Od 1.1.2011 v platnosti novela zákona o dani z príjmu, ktorá podmienku trvalého pobytu vylúčila z podmienok oslobodenia príjmu z predaja bytu.
Ak ide o príjem z predaja bytu po zániku a vysporiadaní bezpodielovaného spoluvlastníctva manželov, do lehoty vlastníctva sa spočítava doba, počas ktorej bola nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov.
Medzi vlastníkmi bytov v praxi dochádza k zámene nehnuteľností na základe zámennej zmluvy, čím vzniká nepeňažné plnenie získané zámenou z dôvodu, že zamenené nehnuteľnosti majú rôznu hodnotu. Pri zisťovaní základu dane sa postupuje rovnako ako pri príjme z bytu.
Aký príjem z predaja bytu nieje oslobodený od dane?
Od dane z príjmu nieje oslobodený príjem:
- z predaja bytu, ktorý plynie daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji bytu uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od vyradenia z obchodného majetku, ak kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od je nadobudnutia alebo vyradenia
- ktorý plynie daňovníkovi zo zmluvy o budúcom prevode členských práv a povinností v bytom družstve súvisiaci s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu, uzavretej v čase do piatich rokov odo dňa uzavretia nájomnej zmluvy s bytovým družstvom
Vzor:
Prečítajte si: Príjem z predaja nehnuteľnosti