Nový zákon o úveroch na bývanie nadobudne účinnosť 21. marca 2016. Prináša so sebou niekoľko dôležitých zmien. Máme pre Vás dôležité informácie!
Čo sa od marca zmení?
- Zníženie poplatku za predčasné hypotéky maximálne na 1%
- Možnosť vykonať raz ročne mimoriadnu splátku do 20% zostatku úveru bez poplatku. Túto možnosť niektoré banky ponúkali už predtým.
- Možnosť odstúpenia od úverovej zmluvy do 14 dní od podpisu bez udania dôvodu
- Banka je povinná informovať klienta o konkrétnych dôvodoch zamietnutia žiadosti o úver. V minulosti sa častokrát stávalo, že banka klientovi zamietla žiadosť z interného dôvodu banky.
- Údaj o ročnej percentuálnej miere nákladov (RPMN) bude povinne uvedený na úverovej zmluve
- Povinnosťou sprostredkovateľa je informovať klienta o výške provízie za sprostredkovaný úver
- Banka je povinná informovať klienta o dôležitých parametroch úveru prostredníctvom Európskeho informačného štandardizovaného formulára (ESIS)
Najvýznamnejšou zmenou je zníženie poplatku za predčasné splatenie na 1%. V súčasnosti je poplatok mimo konca fixácie stanovený vo výške 4% až 5% zo zostatku úveru v závislosti od banky. Klienti sú tak nútení čakať na koniec fixácie a až vtedy úver refinancovať s výhodnejšími podmienkami. Klient, ktorý má zostatok úveru vo výške 50 000 eur pri úrokovej sadzbe 4% a dobe splatnosti 20 rokov, má splátku 303 eur.
Ak sa rozhodne takýto úver v marci refinancovať mimo obdobia fixácie, bude musieť banke zaplatiť pokutu vo výške 500 eur. Pri 2-percentnej sadzbe môže aj napriek pokute každý mesiac ušetriť 48 eur. Pozor si treba dávať pri refinancovaní úverov so štátnym príspevkom pre mladých. Pri splatení úveru v prvých štyroch rokoch je nutné vrátiť celý štátny príspevok.
Práve preto je častokrát nevýhodné hypotéky s príspevkom refinancovať. V súvislosti so zmenou banky je potrebné počítať aj s nákladmi na katastri, s vyčíslením zostatku úveru, prípadne novým znaleckým posudkom.
Zákon platí aj pre všetky existujúce úverové zmluvy podpísané pred 21. marcom 2016. Úrokové sadzby v súčasnosti začínajú na 1,19% p. a. pri 3-ročnej fixácii. Veľmi zaujímavou pre konzervatívnejších klientov môže byť úroková sadzba 2,29% p. a. pri fixácii na 7 alebo 10 rokov.
Ako zistiť, či sa mi hypotéka oplatí refinancovať?
V rozhodovaní, či je výhodné úver refinancovať zohráva dôležitú úlohu niekoľko faktorov – súčasná úroková sadzba, počet mesiacov do konca fixácie a poplatky súvisiace s refinancovaním.
Príklad A
Klient má hypotéku 50 000 eur na 20 rokov s úrokovou sadzbou 4% a mesačná splátka je 302,99 eur. Do konca fixácie ostáva 36 mesiacov. Ak sa rozhodne úver ponechať s nezmenenými podmienkami a čakať na koniec fixácie, zaplatí za toto obdobie banke 10 907,64 eur. V prípade refinancovania mu banka naúčtuje poplatok za predčasné splatenie 1%, t. j. 500 eur – o túto sumu sa bude pôvodný úver navyšovať a poplatok za vyčíslenie zostatku úveru (40 až 150 eur v závislosti od banky).
Medzi ďalšie poplatky patrí návrh na vklad záložného práva na katastri (66 eur), nový znalecký posudok, ak klient nemá starý (150 eur), v niektorých prípadoch aj poplatok za poskytnutie novej hypotéky (0,8% z výšky úveru). Nová splátka po refinancovaní + navýšení úveru o poplatok za predčasné splatenie pri úrokovej sadzbe 1,49% p. a. bude 243,45 eur, čo je rozdiel oproti pôvodnej splátke 59,54 eur.
Za tri roky to predstavuje úsporu 2 143,44 eur. Ďalšie náklady na znalecký posudok, kataster, poplatok za poskytnutie novej hypotéky a vyčíslenie zostatku sú 770 eur. Klient tak refinancovaním ušetrí za 3 roky na splátkach 1 373,44 eur. Istina po 3 rokoch sa zníži oproti pôvodnému úveru o 945,33 eur. Refinancovanie sa v tomto prípade oplatí.
Príklad B
Klient má rovnakú hypotéku ako v prvom príklade na 20 rokov so splátkou 302,99 eur. Jediným rozdielom je čas do konca fixácie, ktorý je 6 mesiacov. Refinancovaním by sa dostal na splátku 243,45 eur ako v prvom príklade. Jeho úspora na splátkach za 6 mesiacov by však bola len 357,24 eur. Náklady súvisiace s refinancovaním hypotéky by sa mohli vyšplhať na 770 eur.
Istina nového úveru bude po 6 mesiacoch vyššia o 236,92 eur oproti pôvodnému úveru. V tomto prípade sa klientovi oplatí počkať na koniec fixácie a až vtedy úver refinancovať s výhodnejšími podmienkami.
Viaceré banky začiatkom marca odštartovali svoje kampane, v rámci ktorých ponúkajú svojim klientom nielen rekordne nízke úrokové sadzby, ale aj rôzne benefity. Ide najmä o preplatenie znaleckého posudku, poplatkov na katastri, odpustenie poplatku za poskytnutie úveru alebo aj finančnú odmenu za prenos hypotéky z inej banky. Znova platí, že hypotéku každého klienta je nevyhnutné posudzovať individuálne a spočítať reálne náklady súvisiace s refinancovaním. Nižšia úroková sadzba nemusí vždy znamenať úsporu finančných prostriedkov.