Viete aká je výška dane z nehnuteľnosti

Zdanenie príjmu z predaja nehnuteľností upravuje zákon č. 595/2003 Z.z. v znení neskorších predpisov.

Predmetom dane z príjmu je  príjem fyzickej osoby alebo právnickej osoby.

V našom článku si rozoberieme zdanenie a daň z predaja nehnuteľnosti v roku  2011, 2012  a  2013, ktorý nieje zaradený v obchodnom majetku a príjem z predaja nehnuteľnosti  z hľadiska zákona o dani z príjmov patrí medzi ostatné príjmi faxatívne vymenované v  § 8 odst. zákona č. 595/2003 Z.z. v znení neskorších predpisov.

Príjem z predaja nehnuteľnosti zatrieďujeme podľa účelu použitia nehnuteľnosti :

  • Nehnuteľnosť je zaradená v obchodnom majetku – nehnuteľnosť  je využívaná na dosiahnutie príjmu z podnikania. Príjem z predaja nehnuteľnosti zaradenej v obchodnom majetku je príjmom z podnikania alebo príjmom z inej samostatnej zárobkovej činnosti podľa zákona o dani z príjmu § 6 zákona č. 595/2003 Z.z. v  znení neskorších predpisov

Obchodný majetok je súhrn majetkových hodnôt a to vecí, pohľadávok a iných práva a peniazmi oceniteľných iných hodnôt, ktoré má fyzická osoba s príjmami podľa § 6 zákona o dani z príjmu vo vlastníctve  a ktoré využívajú na dosiahnutie zabezpečenie a udržanie príjmu,  o ktorých táto fyzická osoba účtovala. Obchodným majetkom je aj hmotný majetok obstaraný formou finančného prenájmu.

  • Nehnuteľnosť nieje zaradená v obchodnom majetku – príjem z predaja nehnuteľnosti  patrí medzi Ostatné príjmy podľa § 8 zákona o dani z príjmu č. 595/2003 Z.z. v  znení neskorších predpisov

Definícia nehnuteľnosti

Pre potreby zákona o dani z príjmu je v  § 3 ods 1 písm a) definovaný pojem  nehnuteľnosť. Podľa tejto definícii sa nehnuteľnosťou rozumejú nehnuteľnosti, byty, nebytové priestory alebo ich časti

Podľa Občianskeho zákonníka  nehnuteľnosťami sú  pozemky a stavby spojené so zemou pevnými základmi.

Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nieje zaradený v obchodnom majetku, patrí medzi ostatné príjmy  § 8 ods. 1 zákona o dani z príjmu, ide o :

  1. PRÍJMY  Z PREVODU VLASTNÍCKYCH  PRÁV – v tomto prípade ide o príjem z predaja nehnuteľnosti (zdedenej, darovanej, kúpenej  ktorú predávajúci:
  • využíval na súkromné účely
  • príležitostne prenajímal
  •  využíval na podnikanie alebo inú samostatnú zárobkovú činnosť  ak v čase predaja nehnuteľnosť už nieje zaradená v obchodnom majetku predávajúceho
  1. PRÍJMY Z PREVODU ČLENSKÝCH  PRÁV DRUŽSTVA –  ide  o príjem dosiahnutý z prevodu členských práv a povinností v bytovom družstve súvisiaci  s prevodom práva užívania nájomného  družstevného bytu..

V prípade zdanenia a dane z príjmu, ktorý plynie manželom z  predaja nehnuteľnosti  z ich bez podielového vlastníctva § 4 ods. 8 zákona o dani z príjmu. Príjmy  z bez podielového vlastníctva sa  zhŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nehodnotnú inak. V tom istom pomere sa zahŕňajú do základu dane výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie alebo udržanie týchto príjmov.

Ďalšou situáciou, ktorá v praxi bežne nastáva je zdanenie príjmov z predaja nehnuteľností v podielovom spoluvlastníctve § 10 zákona  o dani z príjmu.  Príjmy z predaja nehnuteľností  dosiahnuté spoločne dvoma alebo viacerými daňovníkmi z dôvodu spoluvlastníctva k nehnuteľnosti alebo  spoločných práv a spoločné výdavky vynaložené na ich dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie sa zaháňajú do základu dane jednotlivých daňovníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov, ak nieje právnym predpisom ustanovený alebo účastníkmi dohodnutý iný podiel.

Príjem  z predaja nehnuteľnosti  vyplácaný  v splátkach

Príjem z predaja nehnuteľnosti sa zahrnie do základu dane až v tom období, v ktorom ho predávajúci  prijal bez ohľadu na to, v ktorom zdaňovacom období nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti kupujúci.

Príjmy vyplácané v splátkach na základe kúpno-predajnej zmluvy alebo inej zmluvy, ktorou sa prevádza vlastníctvo, alebo prijaté preddavky dohodnuté týmito zmluvami, alebo prijaté na základe zmluvy o budúcom predaji alebo inom prevode sa zahrnú do základu dane v tom zdaňovacom období, v ktorom boli prijaté.

Výdavky, ktoré prevyšujú príjmy z predaja nehnuteľnosti  v tom zdaňovacom období, v  ktorom po prvý raz začali plynúť splátky alebo preddavky na predaj nehnuteľností alebo členských práv člena družstva, sa môžu uplatniť v tomto zdaňovacom období až do výšky týchto príjmov. Ak  tieto splátky plynú  ďalej aj v ďalšom zdaňovacom období, postupuje sa rovnako, a to až do výšky celkovej sumy, ktorú možno uplatniť.

Základ dane

Do základu dane  sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho  dosiahnutie. V prípade, že výdavky spojené s jednotlivým druhom príjmu uvedeného v § 8 ods . 1 sú vyššie ako  dosiahnutý príjem, na rozdiel sa neprihliada.  Z toho vyplýva, že pri jednotlivých druhoch ostatných príjmoch podľa § 8  daňovník nemôže vykázať stratu a to ani pri predaji nehnuteľnosti.

Čo sú  odpočitateľné výdavky ?

Výdavky odpočítateľné od príjmu z prevodu  vlastníctva nehnuteľnosti :

  • kúpna cena preukázateľne zaplatená za vec
  • cena nehnuteľnosti zistená  v čase jej nadobudnutia, pričom pri nehnuteľnostiach získaných dedením alebo darovaním  sa vychádza z ceny
  • zostatková cena majetku , ak ide o majetok, ktorý bol  zahrnutý obchodnom majetku
  • finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technického zhodnotenie , opravu a údržbu nehnuteľnosti
  • výdavky  preukázateľne vynaložené na obstaranie  nehnuteľnosti  alebo jeho výrobu vo vlastnej réžii, (napr. poplatok za znalecký posudok, výdavky za spracovanie kúpno – predajnej zmluvy, správne poplatky)

Výdavkom, ktorý je možné odpočítať od príjmu z prevodu  členských práv družstva je vklad alebo  obstarávacia cena podielu napr. v bytovom družstve.

Odpočítateľné výdavky  musí daňovník vedieť preukázať hodnovernými dokladmi, ktorý musí byť  zrejmá suma a účel, na ktorý boli výdavky  vynaložené.

Čo nieje odpočítateľným  výdavkom ?

Výdavkom nieje hodnota vlastnej práce na nehnuteľnosti, ktorú si daňovník  sám vyrobil alebo ju vlastnou prácou  zhotovil.

Oslobodenie od dane z príjmu

Okrem toho, že zákon o dani z príjmu hovorí v akých prípadoch je príjem z predaja nehnuteľnosti predmetom dane v § 8, hovorí aj o  situáciach kedy je príjem z predaja nehnuteľností oslobodený od dane z  príjmu.  Ide o taxatívne  vymenované príjmy oslobodené od dane v  § 9 zákona  č. 595/2003 Z.z. v znení neskorších predpisov

Od dane z príjmu je oslobodený príjem:

  • z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti  preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (poručiteľov) alebo vyradenia z obchodného majetku. O dedenie v priamom rade ide  ak poručiteľom je príbuzný v priamom rade, t.j. priamy predok alebo potomok  (napr. rodičia, deti, starí rodičia, vnuci)
  • príjem z predaja nehnuteľnosti, na ktorú sa nevzťahuje oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením,  po uplynutí piatich rokov odo dňa nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku, ak táto nehnuteľnosť  bola a v čase predaja už nieje zahrnutá do obchodného majetku. Deň vyradenia majetku z obchodného majetku  daňovníka sa rozumie deň, v ktorom daňovník posledný raz účtoval  majetok v účtovníctve
  •  z predaja  nehnuteľnosti , ktorá bola vydaná oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov, prijatý touto oprávnenou osobou –  ide o prípady vrátenia nehnuteľnosti oprávneným osobám v rámci reštitúcie
  • z predaja nehnuteľnosti zahrnutého do konkurznej podstaty
  • z prevodu členských práv v bytovom družstve  súvisiacich s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu, ak daňovník užíval tento byt na bývanie aspoň  5 rokov odo dňa uzavretia nájomnej zmluvu s bytovým družstvom
  • získaný nadobudnutím vlastníctva ako náhrada za uvoľnený byt alebo prijatá náhrada za uvoľnený byt a užívateľom bytu od oprávnenej osoby

Ak ide o príjem z predaja nehnuteľnosti (aj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením) po zániku a vysporiadaní bez podielového spoluvlastníctva manželov, do lehoty vlastníctva sa započítava doba, počas ktorej bola nehnuteľnosť v bez-podielovom  spoluvlastníctve manželov.

Oslobodenie príjmu z predaja alebo prevodu  nehnuteľnosti (aj nehnuteľnosti  nadobudnutej dedením) alebo prevodu členských práv a povinností v bytovom družstve  u predávajúceho  alebo prevodcu sa  posudzuje podľa  dňa prijatia prvej platby  alebo preddavku alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode, a to podľa toho, ktorý deň nastal skôr, bez ohľadu na to, v ktorom zdaňovacom období kupujúci alebo nadobúdateľ nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo právo spojené s členským podielom (napr. platba za nehnuteľnosť bola prijatá skôr ako nadobúdateľ nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti).

Aký príjem z predaja nehnuteľnosť nieje oslobodený od dane?

Od dane z príjmu nieje oslobodený príjem:

  • z predaja nehnuteľnosti, ktorý plynie daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od je nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, ak kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od je nadobudnutia alebo vyradenia
  • ktorý plynie daňovníkovi  zo zmluvy o budúcom prevode členských práv a povinností v bytovom družstve súvisiaci s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu, uzavretej v čase do piatich rokov odo dňa uzavretia nájomnej zmluvy s bytovým družstvom

Príjem z predaja nehnuteľnosti sa  zdaňuje sadzbou 19%  základu dane.

Novelou zákona č. 595/2003 Z.z.  v znení neskorších predpisov s  účinnosťou od 01.01.2011 zákon o dani príjmom rozlišuje  aktívny a pasívny príjem fyzických osôb.  Na základe  tejto klasifikácie  je príjem z predaja nehnuteľností  pasívny príjmom fyzickej osoby. Príjem z predaja nehnuteľnosti atri medzi ostatné príjmy  § 8 zákona o dni z príjmu, pri niektorých nieje možné uplatniť nezdaniteľnú časť na daňovníka.

V predchádzajúcich riadkoch sme hovorili o zdanení  a o dani z príjmu z predaja nehnuteľnosti podľa právneho stavu  zákona č. 595/20030  Z.z. v znení neskorších predpisov účinného od 01.01.2011  v rokoch 2011, 2012 a aj pre rok 2013.

Podľa právneho stavu zákona  č. 595/2003 Z.z. v  znení neskorších predpisov  platného do  31.12.2010 bolo možné oslobodenie predaja  vybraných nehnuteľností  (t.j. rodinných domov, bytov, bytových domov)  od dani z príjmu posudzovať   nielen od doby vlastníctva nehnuteľnosti  ale aj  v závislosti  od uplynutia doby trvalého pobytu daňovníka v posudzovanej nehnuteľnosti. Od dani z príjmu z predaja vybraných nehnuteľností  bol v roku 2009 a 2010 oslobodený daňovník, ktorý mal v predávanej nehnuteľnosti  prihlásený trvalý pobyt najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred predajom.

Táto podmienka oslobodenia bola zo zákona  novelou zákona č. 548/2010 Z.z.  o dani z príjmu vypustená od 01.01.2011. Naďalej sa však bude aplikovať  pri posudzovaní  oslobodenia príjmu z predaja nehnuteľnosti  nadobudnutej do 31.12.2010. Umožňujú to prechodné ustanovenia v § 52 j ods.2 zákona o dani z príjmu.

V roku 2009 a 2010 zákon o dani z príjmu  nerozlišoval aktívny a pasívny príjem fyzických osôb. V tomto období si daňovník (fyzická osoba) mohla pri zdaňovaní príjmu z predaja nehnuteľností uplatniť  v daňovom priznaní typ  B nezdaniteľnú časť dane na daňovníka.

Čo by vás mohlo zaujímať: