Zdanenie príjmu z predaja nehnuteľností upravuje zákon č. 595/2003 Z.z. v znení neskorších predpisov.
Predmetom dane z príjmu je príjem fyzickej osoby alebo právnickej osoby.
V našom článku si rozoberieme zdanenie a daň z predaja nehnuteľnosti v roku 2011, 2012 a 2013, ktorý nieje zaradený v obchodnom majetku a príjem z predaja nehnuteľnosti z hľadiska zákona o dani z príjmov patrí medzi ostatné príjmi faxatívne vymenované v § 8 odst. zákona č. 595/2003 Z.z. v znení neskorších predpisov.
Príjem z predaja nehnuteľnosti zatrieďujeme podľa účelu použitia nehnuteľnosti :
- Nehnuteľnosť je zaradená v obchodnom majetku – nehnuteľnosť je využívaná na dosiahnutie príjmu z podnikania. Príjem z predaja nehnuteľnosti zaradenej v obchodnom majetku je príjmom z podnikania alebo príjmom z inej samostatnej zárobkovej činnosti podľa zákona o dani z príjmu § 6 zákona č. 595/2003 Z.z. v znení neskorších predpisov
Obchodný majetok je súhrn majetkových hodnôt a to vecí, pohľadávok a iných práva a peniazmi oceniteľných iných hodnôt, ktoré má fyzická osoba s príjmami podľa § 6 zákona o dani z príjmu vo vlastníctve a ktoré využívajú na dosiahnutie zabezpečenie a udržanie príjmu, o ktorých táto fyzická osoba účtovala. Obchodným majetkom je aj hmotný majetok obstaraný formou finančného prenájmu.
- Nehnuteľnosť nieje zaradená v obchodnom majetku – príjem z predaja nehnuteľnosti patrí medzi Ostatné príjmy podľa § 8 zákona o dani z príjmu č. 595/2003 Z.z. v znení neskorších predpisov
Definícia nehnuteľnosti
Pre potreby zákona o dani z príjmu je v § 3 ods 1 písm a) definovaný pojem nehnuteľnosť. Podľa tejto definícii sa nehnuteľnosťou rozumejú nehnuteľnosti, byty, nebytové priestory alebo ich časti
Podľa Občianskeho zákonníka nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevnými základmi.
Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nieje zaradený v obchodnom majetku, patrí medzi ostatné príjmy § 8 ods. 1 zákona o dani z príjmu, ide o :
- PRÍJMY Z PREVODU VLASTNÍCKYCH PRÁV – v tomto prípade ide o príjem z predaja nehnuteľnosti (zdedenej, darovanej, kúpenej ktorú predávajúci:
- využíval na súkromné účely
- príležitostne prenajímal
- využíval na podnikanie alebo inú samostatnú zárobkovú činnosť ak v čase predaja nehnuteľnosť už nieje zaradená v obchodnom majetku predávajúceho
- PRÍJMY Z PREVODU ČLENSKÝCH PRÁV DRUŽSTVA – ide o príjem dosiahnutý z prevodu členských práv a povinností v bytovom družstve súvisiaci s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu..
V prípade zdanenia a dane z príjmu, ktorý plynie manželom z predaja nehnuteľnosti z ich bez podielového vlastníctva § 4 ods. 8 zákona o dani z príjmu. Príjmy z bez podielového vlastníctva sa zhŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nehodnotnú inak. V tom istom pomere sa zahŕňajú do základu dane výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie alebo udržanie týchto príjmov.
Ďalšou situáciou, ktorá v praxi bežne nastáva je zdanenie príjmov z predaja nehnuteľností v podielovom spoluvlastníctve § 10 zákona o dani z príjmu. Príjmy z predaja nehnuteľností dosiahnuté spoločne dvoma alebo viacerými daňovníkmi z dôvodu spoluvlastníctva k nehnuteľnosti alebo spoločných práv a spoločné výdavky vynaložené na ich dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie sa zaháňajú do základu dane jednotlivých daňovníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov, ak nieje právnym predpisom ustanovený alebo účastníkmi dohodnutý iný podiel.
Príjem z predaja nehnuteľnosti vyplácaný v splátkach
Príjem z predaja nehnuteľnosti sa zahrnie do základu dane až v tom období, v ktorom ho predávajúci prijal bez ohľadu na to, v ktorom zdaňovacom období nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti kupujúci.
Príjmy vyplácané v splátkach na základe kúpno-predajnej zmluvy alebo inej zmluvy, ktorou sa prevádza vlastníctvo, alebo prijaté preddavky dohodnuté týmito zmluvami, alebo prijaté na základe zmluvy o budúcom predaji alebo inom prevode sa zahrnú do základu dane v tom zdaňovacom období, v ktorom boli prijaté.
Výdavky, ktoré prevyšujú príjmy z predaja nehnuteľnosti v tom zdaňovacom období, v ktorom po prvý raz začali plynúť splátky alebo preddavky na predaj nehnuteľností alebo členských práv člena družstva, sa môžu uplatniť v tomto zdaňovacom období až do výšky týchto príjmov. Ak tieto splátky plynú ďalej aj v ďalšom zdaňovacom období, postupuje sa rovnako, a to až do výšky celkovej sumy, ktorú možno uplatniť.
Základ dane
Do základu dane sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie. V prípade, že výdavky spojené s jednotlivým druhom príjmu uvedeného v § 8 ods . 1 sú vyššie ako dosiahnutý príjem, na rozdiel sa neprihliada. Z toho vyplýva, že pri jednotlivých druhoch ostatných príjmoch podľa § 8 daňovník nemôže vykázať stratu a to ani pri predaji nehnuteľnosti.
Čo sú odpočitateľné výdavky ?
Výdavky odpočítateľné od príjmu z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti :
- kúpna cena preukázateľne zaplatená za vec
- cena nehnuteľnosti zistená v čase jej nadobudnutia, pričom pri nehnuteľnostiach získaných dedením alebo darovaním sa vychádza z ceny
- zostatková cena majetku , ak ide o majetok, ktorý bol zahrnutý obchodnom majetku
- finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technického zhodnotenie , opravu a údržbu nehnuteľnosti
- výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie nehnuteľnosti alebo jeho výrobu vo vlastnej réžii, (napr. poplatok za znalecký posudok, výdavky za spracovanie kúpno – predajnej zmluvy, správne poplatky)
Výdavkom, ktorý je možné odpočítať od príjmu z prevodu členských práv družstva je vklad alebo obstarávacia cena podielu napr. v bytovom družstve.
Odpočítateľné výdavky musí daňovník vedieť preukázať hodnovernými dokladmi, ktorý musí byť zrejmá suma a účel, na ktorý boli výdavky vynaložené.
Čo nieje odpočítateľným výdavkom ?
Výdavkom nieje hodnota vlastnej práce na nehnuteľnosti, ktorú si daňovník sám vyrobil alebo ju vlastnou prácou zhotovil.
Oslobodenie od dane z príjmu
Okrem toho, že zákon o dani z príjmu hovorí v akých prípadoch je príjem z predaja nehnuteľnosti predmetom dane v § 8, hovorí aj o situáciach kedy je príjem z predaja nehnuteľností oslobodený od dane z príjmu. Ide o taxatívne vymenované príjmy oslobodené od dane v § 9 zákona č. 595/2003 Z.z. v znení neskorších predpisov
Od dane z príjmu je oslobodený príjem:
- z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (poručiteľov) alebo vyradenia z obchodného majetku. O dedenie v priamom rade ide ak poručiteľom je príbuzný v priamom rade, t.j. priamy predok alebo potomok (napr. rodičia, deti, starí rodičia, vnuci)
- príjem z predaja nehnuteľnosti, na ktorú sa nevzťahuje oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením, po uplynutí piatich rokov odo dňa nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku, ak táto nehnuteľnosť bola a v čase predaja už nieje zahrnutá do obchodného majetku. Deň vyradenia majetku z obchodného majetku daňovníka sa rozumie deň, v ktorom daňovník posledný raz účtoval majetok v účtovníctve
- z predaja nehnuteľnosti , ktorá bola vydaná oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov, prijatý touto oprávnenou osobou – ide o prípady vrátenia nehnuteľnosti oprávneným osobám v rámci reštitúcie
- z predaja nehnuteľnosti zahrnutého do konkurznej podstaty
- z prevodu členských práv v bytovom družstve súvisiacich s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu, ak daňovník užíval tento byt na bývanie aspoň 5 rokov odo dňa uzavretia nájomnej zmluvu s bytovým družstvom
- získaný nadobudnutím vlastníctva ako náhrada za uvoľnený byt alebo prijatá náhrada za uvoľnený byt a užívateľom bytu od oprávnenej osoby
Ak ide o príjem z predaja nehnuteľnosti (aj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením) po zániku a vysporiadaní bez podielového spoluvlastníctva manželov, do lehoty vlastníctva sa započítava doba, počas ktorej bola nehnuteľnosť v bez-podielovom spoluvlastníctve manželov.
Oslobodenie príjmu z predaja alebo prevodu nehnuteľnosti (aj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením) alebo prevodu členských práv a povinností v bytovom družstve u predávajúceho alebo prevodcu sa posudzuje podľa dňa prijatia prvej platby alebo preddavku alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode, a to podľa toho, ktorý deň nastal skôr, bez ohľadu na to, v ktorom zdaňovacom období kupujúci alebo nadobúdateľ nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo právo spojené s členským podielom (napr. platba za nehnuteľnosť bola prijatá skôr ako nadobúdateľ nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti).
Aký príjem z predaja nehnuteľnosť nieje oslobodený od dane?
Od dane z príjmu nieje oslobodený príjem:
- z predaja nehnuteľnosti, ktorý plynie daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od je nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, ak kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od je nadobudnutia alebo vyradenia
- ktorý plynie daňovníkovi zo zmluvy o budúcom prevode členských práv a povinností v bytovom družstve súvisiaci s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu, uzavretej v čase do piatich rokov odo dňa uzavretia nájomnej zmluvy s bytovým družstvom
Príjem z predaja nehnuteľnosti sa zdaňuje sadzbou 19% základu dane.
Novelou zákona č. 595/2003 Z.z. v znení neskorších predpisov s účinnosťou od 01.01.2011 zákon o dani príjmom rozlišuje aktívny a pasívny príjem fyzických osôb. Na základe tejto klasifikácie je príjem z predaja nehnuteľností pasívny príjmom fyzickej osoby. Príjem z predaja nehnuteľnosti atri medzi ostatné príjmy § 8 zákona o dni z príjmu, pri niektorých nieje možné uplatniť nezdaniteľnú časť na daňovníka.
V predchádzajúcich riadkoch sme hovorili o zdanení a o dani z príjmu z predaja nehnuteľnosti podľa právneho stavu zákona č. 595/20030 Z.z. v znení neskorších predpisov účinného od 01.01.2011 v rokoch 2011, 2012 a aj pre rok 2013.
Podľa právneho stavu zákona č. 595/2003 Z.z. v znení neskorších predpisov platného do 31.12.2010 bolo možné oslobodenie predaja vybraných nehnuteľností (t.j. rodinných domov, bytov, bytových domov) od dani z príjmu posudzovať nielen od doby vlastníctva nehnuteľnosti ale aj v závislosti od uplynutia doby trvalého pobytu daňovníka v posudzovanej nehnuteľnosti. Od dani z príjmu z predaja vybraných nehnuteľností bol v roku 2009 a 2010 oslobodený daňovník, ktorý mal v predávanej nehnuteľnosti prihlásený trvalý pobyt najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred predajom.
Táto podmienka oslobodenia bola zo zákona novelou zákona č. 548/2010 Z.z. o dani z príjmu vypustená od 01.01.2011. Naďalej sa však bude aplikovať pri posudzovaní oslobodenia príjmu z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej do 31.12.2010. Umožňujú to prechodné ustanovenia v § 52 j ods.2 zákona o dani z príjmu.
V roku 2009 a 2010 zákon o dani z príjmu nerozlišoval aktívny a pasívny príjem fyzických osôb. V tomto období si daňovník (fyzická osoba) mohla pri zdaňovaní príjmu z predaja nehnuteľností uplatniť v daňovom priznaní typ B nezdaniteľnú časť dane na daňovníka.